収益をアップしたいなら賃貸物件を『禁煙』にしよう!【アパート経営】

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住まいの情報

 

「喫煙者が退去した部屋の原状回復が大変!」
「原状回復工事に費用も時間もかかって困っている」
「良い解決策はない?」

そんな悩みを抱えながらアパートマンション経営をしていませんか?その悩み、一発で解決できる方法があります。
それは…
賃貸物件を禁煙として喫煙者を入居 NG にすること

本記事の筆者もあなたと同じくアパートマンション経営をしている大家さんです。年間の不動産収益は、およそ1億円程になります。
同じ大家さん目線で現場の生の声を正直にお伝えしますので、タバコ部屋の原状回復に悩んでいる大家さんはぜひ、参考にしてみてくださいね。
きっと、あなたの悩みはスッキリと解決するでしょう。

 

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【アパート経営】利益をアップしたいなら禁煙物件にしよう 

アパート・マンション経営をしている大家さんに耳より情報です。
所有している賃貸物件を喫煙 NG、つまり禁煙物件にすると、利益がグンとアップします

アパート・マンション経営は… 売上(家賃) = 利益 ではありません。
売上(家賃)経費 = 利益 です。

利益をアップするには、売上を上げるか、経費を下げるか、しかありません。
禁煙物件にすると、売上が上がり、かつ経費も下がる。そのため利益がグンとアップするというお話です。

 

経費が下がる理由:原状回復費用を大きく抑えられる

アパート経営をしていくうえで、経費の多くを占めるのが原状回復費用。入居者さんが退去した部屋を入居前の状態に戻す工事費用です。
賃貸物件を禁煙にすると、原状回復工事の費用が格段に抑えられます。

喫煙者が退去した後の原状回復工事にどれほどの手間と時間と費用がかかるか…、賃貸経営をしているあなたなら理解してもらえるでしょう。
クロス張り替え、建具のヤニ取り清掃、変色した照明カバーやコンセント類の交換、木部のペンキ塗り替え…
リフォーム内容は数多くあります。

なぜ、そこまでキレイに原状回復しなければならないのか?それは…
非喫煙者も喫煙者も、タバコの痕跡がある部屋を借りないから

喫煙の痕跡のある部屋には、非喫煙者はもちろん喫煙者も申し込みません。
だからこそ、喫煙者が退去した部屋の原状回復工事には費用と時間がかかってしまいます。

禁煙物件にすれば、原状回復費用は格段に抑えられます。
非喫煙者の退去した部屋と喫煙者の退去した部屋、どれほど原状回復費用に違いが出るか?きっとあなたにも経験があるでしょう。

喫煙者 NG の禁煙物件にすれば、もう二度と喫煙部屋の原状回復に悩まされることはありません。

 

売上が上がる理由1:喫煙トラブルが起きない

アパート・マンション経営で、最高の経営状態とはどのような状態でしょうか?それは、入居率100%の状態です。
この数字に少しでも近づけるため、わたしたち大家は、常に2つのことを心がけています。
それは…

1日でも早く空室を埋めること
□ 1日でも長く入居してもらうこと

 

入居者さんの不満やトラブルの迅速な解決は長期入居に直結します。
そのためには、トラブルになりかねない要素はひとつでも減らした方が良いはず!

禁煙物件にすれば、そもそも喫煙トラブルが起きません。
まさに『火のない所に煙は立たず』です。

 

悩んでいる<br>入居者さん
悩んでいる
入居者さん

「タバコの匂いがバルコニーの洗濯物に付着して迷惑してる
「タバコの吸殻がエントランスに落ちている」
「くわえタバコで廊下を歩いている入居者がいる」

など、タバコに関するトラブルや苦情は数多くあります。

入居者さんの不満やトラブルのキッカケとなる要素を取り除くことで、長期入居、つまりは売上向上が見込めるのです。 

 

売上が上がる理由2:入居者の質が上がる

禁煙物件にすると入居者さんの質が上がります。

入居者さんの属性を判断するものの一つとして、その人の社会的評価、つまり所得が挙げられます。
ご存知の方も多いかも知れませんが、喫煙率と所得は反比例の関係にあります。
所得が低い人ほど喫煙率が高く、所得が上がるにつれて喫煙率は低くなることがデータとして裏付けされています。

そして犯罪率も。一説では、犯罪者の喫煙率は95%とも言われています。

2021年現在、日本人の喫煙率は16.7%。喫煙率が高くなれば犯罪者の数も増えるという見解は正しいでしょう。

 

『禁煙物件にすると入居希望者が減る』は大間違い!

こう考える大家さんもいるかも知れません。
禁煙物件にすると入居希望者が減る
と。

その考えは間違いです。
上のパートでも述べましたが、現在の日本人の喫煙率は、16.7%です。
『潜在顧客が17%減少する』、そう考えると、とても大きな問題のように見えてしまいますが、実際は違うのです。

喫煙者は喫煙可能物件しか選びませんが、非喫煙者は喫煙可・喫煙不可の両方の物件を選択できます。
ただ、非喫煙者が、禁煙物件か喫煙可物件か、どちらかを選べるのだったら、ほぼ100%禁煙物件を選びます。 

その根拠がこちらのアンケート結果です。
2020年2月にエアトリが、「たばこマナー」に関するアンケート調査を発表しました。
その結果がコチラ↓

わたしの伝えたいことはこうです。
喫煙不可物件にすると…
喫煙者層を取りこぼすが、非喫煙者層の一部を取り込める!

・17%の喫煙者層を確実に取り込むのか?
・83%の非喫煙者層の一部を取り込むのか?
ビジネス戦略的には間違いなく後者でしょう。 

禁煙物件にしたからといって収益がが下がることは決してありません。
実際、わたしの所有物件も禁煙にしてから確実に収益が上がりました。

 

禁煙物件にする具体的な方法

ではどうやったら禁煙物件に変更できるのでしょう?方法はすごく簡単です。

 

契約書、重要事項説明書に明記するだけ!

はい。これだけです(笑)これだけと言われても困ってしまいますよね?
では、具体的にどのようなことを記載すればいいのか?雛形を下に貼り付けておきます。

ポイントは、あまり長々と複雑なことを書かず、端的に相手にわかりやすい言葉で伝えるという点です。 

・当建物内は、専有部やバルコニーを含め、一切の喫煙を認めない。
・専有部内に喫煙の跡が見受けられた場合、借主はその原状回復費用のすべてを負担するものとする。

 

注意点1:加熱式タバコもNG! 

フィリップモリスが iQOS を発売して以降、加熱式タバコという新しいタバコが誕生しました。
加熱式タバコは煙ではなく水蒸気なので、臭いも少なく壁紙も変色しにくいとのこと。

では、加熱式タバコは OK にすべきでしょうか?
答えは No です!禁煙物件と決めたら一切のタバコを NG としましょう。

禁煙物件にする目的はなんでしょうか?それは非喫煙者の居住満足度を上げることです。
非喫煙者の方にとっては、紙タバコでも加熱式タバコでも、タバコはタバコ。どちらも受け入れがたいものなのです。
中途半端な妥協策は効果が薄くなるだけです。

 

注意点2:ベランダやバルコニーも、もちろん不可 

敷地内建物内すべてを禁煙にしてください。

『エントランスホールでは OK 』
『バルコニーでは OK 』
なんて妥協策は、せっかくのルールを骨抜きにするだけです。

禁煙物件にすることの目的は、喫煙者の排除です。
禁煙と決めたら敷地内のすべてのエリアで禁煙としてください。

 

おわりに

アパート・マンション経営をしている大家さんへ向けて、禁煙物件にするメリットについて解説しました。

保有している不動産を禁煙にすることには多くのメリットがあります。

新しい制度を導入することはとても労力がかかることです。
ただ、あなたの収益がプラスになるものであれば、積極的に取り込むべきだと思います。
試してみて思うような結果がでなければ、元に戻せばいいだけです。何も失うものはありません。

同じ大家さん仲間として、アパート・マンション経営をしている大家さんへ向けて、これからも有意義な情報を発信できればと思います。

ログスタの Sora でした。
それではまた。

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