【アパート経営】始める前に知っておくべき超重要ポイント|メリット・デメリットを解説

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住まいの情報

 

「不動産を自主管理してみたい」
「自主管理ってどれくらい大変?」
そんな思いを抱えながら、アパート・マンションの賃貸経営をしていませんか?

この記事では、不動産の自主管理に興味がある不動産オーナーへ向けて『自主管理するメリット・デメリット』を解説します。

本記事の筆者は、自身の経営する不動産管理会社を通して、賃貸経営をしている自主管理大家です。
都内を中心に複数棟を自主管理していて、現在の不動産収益は年間で約1億円ほどです。

自主管理してる現場の生の声を同じ大家さん目線でお届けしますので、自主管理に興味を持っている不動産オーナーのあなたにとって、読むメリットの大きい内容になっていると思います。

 

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不動産管理は『自主管理』と『管理委託』の2つ

不動産の管理方法は大きく分けて2つあります。自主管理と管理委託です。

自主管理』は不動産オーナーみずからがアパート・マンション運営をおこなう方法です。一般的にオーナーは『大家さん』と呼ばれたりも。

もうひとつの『管理委託』は、アパート・マンション運営を不動産管理会社へ任せるやり方です。オーナーはあくまでも最終意思決定者で、普段のマネジメントは不動産管理会社がおこないます。

同じ不動産オーナーでも、一般的には…
自主管理している場合は…大家さん
管理委託している場合は…オーナーさん
と呼び分けされますね。
※この2つの呼称に定義はありません

どちらの管理方式が向いているのかは、ホントに人それぞれです。向き不向きもあります。
また、管理方式は後で変更することもできます。自主管理から管理委託へ変更したり、逆も然り。

あなたはどちらが向いているのか?この記事を読みながら、ゆっくりと考えてみてください。

 

自主管理のメリット1:コスト節約できてリスク軽減 

自主管理する最大のメリットは、コストの削減です。
不動産管理会社へ管理委託すると、賃料総額の3%~7%が管理委託料としてかかりますが、自主管理するとこの固定費がカット可能に。 

さらに、リフォーム費用や大規模修繕工事費など、建物管理にかかる費用も割安に抑えられます。
管理委託の場合は、これらのコストには管理会社の諸経費や利益が上乗せされるため、どうしても割高になりがち。
それがキャッシュフローを悪化させる原因にもなります。

自主管理をすれば、これらはすべて原価で施工できます。
もちろん、施工業者の選定、工事内容など、大家さんみずからが施工業者と打ち合わせをして進める手間がありますが、その分、中間マージンをカットできます。

このコストの削減、とっても大きいです!
一般的に、管理会社のマージンは施工費の10~35%(工事内容の複雑さによって変動)が相場ですので、その効果は絶大です。

管理委託費や中間マージンなど、余計な手間代をすべてカットできる点が、自主管理の最大のメリットでしょう。

 

メリット2:所有物件を誰よりも把握できる

メリットふたつめは、所有物件について深く知ることができる点。実は不動産オーナーの中には、自分の建物のことをあまり理解していない人も。

自主管理すれば…
・今、建物がどういう状況か?
・次はどこが悪くなりそうか?
・そろそろ何を交換しなければならない時期か?

など、建物管理に必要なことが把握できます。

また、日々の巡回清掃などで建物へ頻繁に訪れることで見えてくるものがあります。
たとえば入居者さんの生活について。
・この入居者さんはゴミを廊下に出す癖があるな
・ポストに郵便物が溢れている。安否確認した方がよいな

など、入居者さんについて鮮度の高い情報を知ることができます

ここでひとつ注釈を。
「建物や入居者さんの情報を知ることができる」と解説しましたが、正確に表現すると、『知らなければならない』です。

なぜなら、自主管理大家さんには運営をサポートしてくれる管理会社がいないので、自身で把握するしかないからです。

 

メリット3:人脈・ネットワークが大きく広がる 

賃貸経営に関連する業種は多いです。 自治体、不動産会社、銀行、工事業者など。 
自主管理大家さんは、これらの人達と信頼関係を築き、賃貸経営のパートナーとして win-win の関係を構築しなければなりません

大家さんには、交渉力、行動力、コミュ力、経営力、人間力など、多くの能力が必要ですが、そのぶん人脈やネットワークが大きく広がります

コミュニティが広がることで、色々な人達との出会いも。
このことは将来、大きな財産になります。もし、 あなたが誠実で勤勉な大家さんであれば、銀行からの紹介や工事業者からの紹介で、次のビジネスに広がるチャンスも生まれます。

 

自主管理するデメリット1:副業感覚でやれる仕事じゃない

ここからは自主管理のデメリットを挙げます。

自主管理大家さんはとても手間のかかる仕事です。9時~17時のレギュラーワークを持っている方には無理な仕事です。
また、「やることもないから、とりあえず大家さんをやろう」くらいの副業感覚で務まる仕事でもありません。

理由は単純で…
不動産管理会社と同じ仕事を、あなた自身がやるから
管理会社が数人で分担してやる仕事を、大家さんが一人でやるのです。片手間で出来るわけがありません。

ここで、自主管理大家さんの主な仕事を紹介します。内容は大きく分けて3つです。
・入居者募集業務
・入居者管理業務
・建物管理業務

 

入居者募集業務

賃貸経営において入居率100%はあり得ません。いつか必ず空室が出ます。東京都内で賃貸経営をしていれば、平均入居率はおそらく90%前後でしょう。

入居者募集業務とは、空室が出てから次の入居者さんが決まるまでの間に行う業務です。主に…
・入居者斡旋の依頼
・内見の準備
・入居審査、契約や入居前の準備
です。

空室が出ると、家賃設定などその部屋の条件を決め、募集図面(マイソクと呼びます)を作成し、不動産会社へ入居者斡旋の依頼をします。

不動産会社(客付け業者)は、部屋を探しているお客さんへあなたの物件を紹介し、内見して気に入ってくれれば申し込み、そして契約・入居開始。という流れです。

 

入居者管理業務

入居者さんのクレーム対応やトラブル対処、家賃の入金確認や督促など、入居者さんの管理業務です。

クレームやトラブルは、いつ発生するか予測できないので、常に速やかに行動できる準備が必要です。
とくに、クレーム対応はスピードが命です。
何かあったらすぐに行動できるよう常時、スタンバイしておく必要があります。

 

不動産管理業務

不動産、つまり建物を管理する業務です。主な内容は…
・巡回清掃
・共用部の修繕
・リフォーム工事
・建物の修繕
です。 

自主管理するにあたり、この不動産管理業務もなかなか手間がかかる業務です。
たとえば、家庭ゴミの回収曜日に合わせて、ゴミ集積場所を整理し片付けをしなければなりませんので、短時間とはいえ、週に3日から4日、時間的に拘束されます。

 

デメリット2:精神的負担が大きい

自主管理大家さんは精神的負担がとても大きいです。 

たとえば、入居者さんからのクレームです。
管理会社へ管理委託をしていれば、クレームはすべて管理会社が窓口になるので、オーナーさんがクレームの電話を受けることも直接対応することもありません。不動産管理会社から報告が入るだけです。

しかし、自主管理となると、クレーム電話の窓口、対応、アフターフォロー、そして再発防止の策定と、このすべてを自分でやらなければなりません。

クレーム対応だけでも、精神的ストレスはかなりのものになります。

 

デメリット3:長期休暇を取りづらい

意外に思われるかも知れませんが、大家さんは長期休暇を取りにくいです。理由は…
定期的な業務+発生予測不可能な業務があるから。

自治体の家庭ゴミ回収の曜日は決まってますし、建物のトラブルや入居者さんからのクレームはいつ入ってくるか予測がつきません。
そのため、長期間、業務から離れることが困難に。

実は、長期休暇だけではなく、日常の休みも取りにくいんです。
いつ、どのようなトラブルが起きるか事前に予想できないため、大家さんは常に行動を起こせる状態にしておく必要があります。
そのためサラリーマンのように約束された休日というものがありません。
サラリーマンであれば絶対に仕事の電話がならない日を確保することができますが、大家さんはそういうわけにはいきません。

 「今日は何事もなかったから、結果的に休みみたいなものだった」
というのが大家さんの休日の本音。大家さんは休むのも一苦労なんです。

 

デメリット4: 不動産と建築の知識が必要 

自主管理大家さんを始めるには、ある程度の不動産と建築の知識が必要になります。

 

不動産の知識

入居者募集業務や入居者管理業務のために、不動産の知識が必要になります。 宅建士に合格できるくらいの、民法借地借家法の知識は持っておきたいところです。

※大家さんに宅建士取得をオススメしている理由はコチラ↓
自主管理大家さんにも宅建士取得をオススメする5つの理由

 

建築の知識

賃貸経営には、リフォーム工事や大規模改修工事など、建築の知識が求められる場面があります。
管理委託であれば、不動産管理会社がリフォーム業者や工事業者と施工内容や工事費を打ち合わせしますが、自主管理大家さんの場合は、自分ですべてをおこなう必要があります

また、ある程度の補修工事は自分で修理できる手先の器用さを持っておきたいです。たとえば…
・水栓器具からの水漏れ補修
・ちょっとしたペンキのタッチアップ

漏水トラブルの中には、モンキーレンチでナットを閉めれば直る程度のことは結構多いです。
軽い水漏れの度に水道屋さんを呼んでしまうと、コストが高くなり経営を圧迫してしまいます。簡単な作業は自分でやることで大幅なコストカットにもなります。

 

デメリット5: 近距離に物件があることが条件

いくら自主管理したくても、現実的にできない物件があります。それは…
近距離にある物件かどうか

これまでのパートで解説したとおり、大家さんはとても労力のかかる仕事です。何かあった時、すぐに駆けつけられる距離に物件がないと、円滑な管理業務が困難になります。

自主管理するためには物件までの距離も考慮しましょう。距離の目安としては、自宅からドアツードアで1時間程度でしょう。

 

賃貸経営ビギナーにとって自主管理はハードルが高い

ここまで、不動産を自主管理するメリット・デメリットを解説しましたが、賃貸経営をこれから始める方や、賃貸経営を始めたばかりの方にとって、自主管理はハードルが高いです。はっきり言ってオススメしません。

まずは不動産管理会社に管理委託をして、ある程度の賃貸経営のノウハウを経験し、それから自主管理へ切り替える方がベターです。

 

自主管理できるか考えてみよう

自主管理がいいのか?管理委託がいいのか?
これはオーナーさんの考え方やライフスタイル、これまでの経験値によって大きく変わります。

自主管理大家さん = 正業』です。
不労所得目的の不動産投資とは違います。不労所得目的なら、管理委託一択です。

自主管理が向いているのは、こんな考えの方です。
サラリーマン時代ほどバリバリ仕事をするつもりはないけれど、不動産オーナーとして自分の建物に愛着を持って、自分で建物を育てていきたい
こう考えてる方には、自主管理が向いています。

あなた自身がどちらが向いているのか、しっかり考えて決断してください。 

 

おわりに

今回は、自主管理大家さんを始める前に知っておくべきポイントを、具体的なメリット・デメリットを挙げて解説しました。

実際の大家さん目線で、自主管理の現場を生の声をお伝えしました。これから賃貸経営を始める方、これから自主管理を検討している方にとって、自主管理する大変さをお伝えできたと思います。

自主管理大家さんは、とてもやりがいのある仕事です。
入居者さんとの距離が近いため、まるで入居者さんの生活や人生に少し触れたような感覚を持てます。

同じ大家さん仲間としてこの記事があなたに有意義なものになってくれれば幸いです。

ログスタの Sora でした。
それではまた。

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