【アパート経営】入居希望者が外国人だった場合の入居審査のやり方を解説

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こんな人へ向けた記事です

・今までは外国人の入居はNGにしていた
・外国人を入居可にしようと考えている
・入居審査のやり方は?

 

こんにちは。ログスタの Sora です。
会社経営をしながら、わたし自身も会社を通じてアパートやマンションを自主管理している大家です。
現在の不動産収入は、年間で1億円ほどになります。

本記事は、賃貸経営している大家さんへ向け、『申込者が外国人だった場合の入居審査のやり方』を解説した記事です。
最後までお付き合いください。
なお、本記事は既に保証会社と業務委託している大家さんへ向けた内容です。

 

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入居審査は『大家さん審査』と『保証会社審査』のダブル審査が基本

勘違いしている大家さんが多いので、最初にお伝えしますが…

入居審査 = 保証会社がやるもの

そう勘違いしていませんか?
保証会社が審査するのは、申込者の家賃の支払い能力(金融用語で「信用力」と言います)だけです。
どんな人物なのかは審査結果に影響しません。

大家さんの審査 = 申込者の人柄を審査するもの
保証会社の審査 = 申込者の信用力を審査するもの
この2つが入居審査の基本です。

保証会社がおこなうのは入居審査ではありません。信用力審査です。
「保証会社の審査が通過したからOK」ではないことを最初にお伝えします。

これから本記事で解説するのは、大家さん審査のやり方です。大家さんと保証会社のダブル審査が必要な理由は、別記事で解説します。
【大家さん向け】正しい入居審査の手順を解説|保証会社の審査だけで入居OKとするのは危険

 

入居審査は内見時から始まっている

大家さんの入居審査は内見時から始まります。なぜなら、『内見時は唯一、申込者と対面できるチャンスだから』です。
このタイミングを逃してしまうと、大家さんが申込者と対面できる機会は契約時までありません。

いざ契約時になって、申込者の「素行が悪い」や「言葉がまったく通じない」と気付き契約拒否をすると、相手に大変な迷惑が掛かります。下手をすると損害賠償請求を起こされる可能性もあります。
そのため、外国人の内見の場合は、必ず立ち会うようにしてください

では、具体的に審査するポイントはどこか?それは…
1:人柄
2:日本語力

です。

 

審査ポイント1:人柄

ひとつめのポイントは、相手の人柄です。外見、しぐさ、持ち物、言葉使い、を観察します。
・清潔感はあるか?
・待ち合わせ時間に遅れないか?
・ルールを守れそうか?

です。

また、こんな人には要注意です。
・同伴の友人がやたら多い
・内見時間が短い
・浴室やトイレなど水回りをチェックしない

これらに該当する人は、自分で住むつもりがない可能性があります。

特に水回りを見ない人には要注意です。
本当に自分が住むつもりなら、たとえ新築マンションだとしても、浴室、トイレ、キッチンは必ずチェックします。
それをしないということは、自分で住むつもりではない可能性が高いです。

 

審査ポイント2:日本語力

大家さんが外国人に部屋を貸す時に、もっとも心配している点のひとつが、相手の日本語力です。
それを確かめる絶好の機会が内見時です。積極的に相手に話しかけてください。

コツは…
「いつから入居希望ですか?」
「なぜこのエリアに興味があるのですか?」

など、YES・NOで答えられない質問かつ、最低限の日本語能力がないと答えられない質問をしてください
そうすることで、相手の語学力がある程度分かります。

 

必要書類を確認

内見者が部屋を気に入ってくれたら、入居申込書など必要書類の提出をお願いします。
主な必要書類は…
・入居申込書
・パスポートの顔写真ページ
・在留カードの表裏
・直近3ヵ月分の給与明細書、または学生証

です。

 

入居申込書

もし可能であれば、入居申込書は目の前で書いてもらうことをオススメします。
理由は、『日本語の読解力が分かるから』です。

入居後、大家さんは入居者へ向けて様々な案内文を投函します。注意喚起文や伝達事項などです。
相手がその文面を理解できないと、すべて口頭での説明になります。これは大家さんにとって大変な手間になってしまいます。

そのため、相手の日本語の読解力を見極めるためにも、可能な限り入居申込書はその場で書いてもらいましょう

 

パスポートの顔写真ページ

パスポートのコピーは必ず顔写真ページをもらってください。他のページでは、誰のパスポートか確認できません。
顔、国籍、名前、生年月日、性別、など入居申込書との相違がないかチェックします。

 

H3:在留カードの表裏

在留カードは、中長期間、日本に滞在する外国人に向け、日本政府が発行する身分証のひとつです。
表裏の両面があるので、必ず裏面も提出してもらいます。

パスポート同様、氏名や生年月日などの確認も大事ですが、特にチェックするポイントは…
・現住所
・在留資格
・就労制限の有無
・在留期間

です。

在留カードはパスポートと違い、上記4つの情報が記載されています。
・オーバーステイではないか?
・記載の住所と申込書の住所に相違はないか?
・就労制限はないか?

が確認できます。

特に就労制限の確認は大事です。
もし、『就労不可』と記載されていたら要注意です。日本での就労を禁止されていることを意味します。
留学生の多くはこちらに該当します。

裏面に「原則週28時間以内・風俗営業等の従事を除く」と記載されている人もいます。
この場合は、『制限された労働時間での収入で家賃を支払えるのか?』がポイントになります。

たとえば、週28時間以内の労働では…
1,200円(時給) × 28時間 × 4.3(1ヶ月の平均は4.3週) = 144,480円
です。
どんなに頑張って働いても、1ヶ月の収入は15万円以内です。
仮に申込物件の家賃が10万円だった場合、本国の家族からの金銭支援がないか、就労条件を破って違法に働かないかぎり、家賃を支払うことはできません。

 

直近3ヵ月分の給与明細書、または学生証

給与明細書を提出してもらう理由は2つです。
1:収入の確認
2:勤務先の確認

です。

大家さん審査で大事なのは勤務先の確認です。どのような業種や職種の勤務先なのかをインターネットで調べたり、グーグマップのストリートビューを利用して勤務先の外観を調べてみましょう。

 

保証会社の審査がNGだったら、絶対に入居を断るべき

とても大事な点です。
もし、あなたが申込者にどんなに好印象を持っても、保証会社の審査が否決だった場合は、きっぱりと断ってください。

保証会社は大家さんにとって、申込者の連帯保証人以上の存在です。滞納家賃の代位弁済や強制退去の法的手続きまで、幅広く保証してくれます。
これまでの経験上、保証会社の審査が否決になる割合は、1割程度あります。
保証会社が保証できない属性の人との契約は避けた方が賢明です。

 

おわりに

以上、『大家さんへ向けた入居希望者が外国人だった場合の入居審査のやり方』を解説しました。

外国人の入居を受け入れることは多くのメリットがあります。
【大家さん向け】外国人を入居可にするメリット・デメリットを解説

在留外国人のほとんどは、真面目に日本で生活しようと努めています。反面、不良外国人がいることも事実ですが、それはごく一部です。
正しい入居審査をすることで、リスクは大きく軽減できます。

同じ大家業に携わる者として、この記事があなたの参考になればと思います。

ログスタの Sora でした。
それではまた。

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